Cambiare destinazione d’uso: cosa sapere

Cambiare la destinazione d’uso urbanistica e catastale può rendersi necessaria quando si ha la necessità di cambiare l’utilizzo di un immobile. Questo può capitare ad esempio quando si vuole trasformare un ufficio in un appartamento adibito ad abitazione o viceversa, ma anche in altre sitazioni più complicate.

Tuttavia non sempre è possibile cambiare la destinazione d’uso. Vediamo nel dettaglio cosa si deve sapere e quando è necessario rivolgersi ad un esperto per capire se il cambio è possibile e per effettuare effettivamente questo tipo di modifica.

Categorie catastali

In Italia esistono 7 diverse categorie catastali, che identificano la destinazione d’uso di un immobile. Eccole di seguito:

• Gruppo A – residenziale: sono tutti gli appartamenti destinati ad uso abitativo, compresi ville, castelli ed appartamenti immobiliari destinati ad uso ufficio.
• Gruppo B – strutture destinata ad utilizzo pubblico come strutture per assistenza ai disagiati, uffici pubblici, prigioni chiese.
• Gruppo C – industriale e artigianale: comprende tutti i negozi per attività commerciale, i magazzini e laboratori, locali per attività sportive (senza fine di lucro), gli stabilimenti balneari, box e garare.
• Gruppo D – commerciale: in questa categoria ci sono tutte le strutture dedicate al commercio ovvero i capannoni delle fabbriche, centri commerciali, alberghi e ristoranti, teatri, istituti di credito, assicurazioni, ospedali, strutture per attività sportive (con fine di lucro)
• Gruppo E – direzionale e di servizio: ne fanno parte le strutture per il trasporto come stazioni, aerei, ponti ed altri fabbricati per il pubblico.
• Gruppo F – altre aree identificate come in costruzione o di definizione. Fanno parte di questa categoria anche fabbricati con crolli e quindi inutilizzabili.

Il dettaglio di tutte le categorie differenziate con la relativa sigla è consultabile in questo pdf del portale ufficiale dell’Agenzia delle Entrate.

Chi effettua il cambio

Come detto, il cambio di destinazione d’uso di un immobile non sempre è possibile. Infatti è il piano regolatore generale comunale approvato da ogni Comune che regola le varie categorie catastali; in questo documento ogni comune è diviso in varie aree, ed si può capire quali sono le aree adibite a determinate categorie catastali o meno (ad esempio se sono aree edificabili o meno).

Per cambiare una destinazione d’uso è sempre consigliato chiedere ad un esperto geometra abilitato: infatti è lui la figura che si occupa di questa tipologia di modifica catastale, il quale potrà dare indicazioni dettagliate se è fattibile, cosa serve per effettuare un determinato cambio oppure se non si può fare per restrizioni sul piano regolatore comunale.

Nota: prima di effettuare la trasformazione della destinazione d’uso di un immobile è necessario avere tutte le autorizzazioni ed i titoli a procedere, altrimenti si può essere accusati di abuso edilizio.

I costi

I costi di un cambio di destinazione variano a seconda se è necessario eseguire dei lavori di ristrutturazione o meno. Infatti se ad esempio dal piano regolatore è possibile cambiare una destinazione d’uso da ufficio A10 in appartamento A3, se nell’immobile sono presenti tutti i vani richiesti per la categoria finale, allora si dovrà solamente pagare il compenso al geometra al quale verrà affidato il cambio catastale.

Se invece l’appartamento non rispetta alcuni requisiti (ad esempio manca il vano cucina, il disimpegno previsto per legge o altro), sarà necessario effettuare una ristrutturazione per garantire tutti i requisiti di un appartamento ad uso abitazione. Quindi il costo del cambio di destinazione varierà a seconda dell’entità della ristrutturazione da eseguire.

A seconda del caso in cui ci si trova sarà inoltre necessario richiedere il Permesso di costruire in caso sia necessario dei lavori per effettuare il cambio urbanistico e catastale, in aggiunta alla SCIA che si presenta in caso di cambio di destinazione d’uso senza lavori edilizi da fare.